请认准"下载楼"官方域名 http://www.daxingwx.net     第 388章 地产内幕 (第2/3页)

有上千万贷款，要是能开起千万豪车的，那他的贷款没有几十亿也有个十亿八亿的，不然也养不起车啊”。

    龙丹虽然经商多年，真正贷款的时候还不多。除了当初为了贷款千万，导致破产以外，以后的龙丹是轻易的不贷款。就是后来贷款也是银行求着没有办法才向银行搞了一些，贷款的这些道道，龙丹还真的不甚明白。怪不得有人说，要是华夏的房地产要是跨台了，银行也会跟着破产，还真的不假。华夏有几万家房地产公司，所贷的资金绝对是一个天量，说不定就占银行存款的五六成，要是房地产泡沫破灭了，那银行不发生挤兑狂潮那是不可能的。到了那时，就算是国家开动印钞机，也是来不及的，何况，国家也不敢那么做，那样的话，只会引发更大的金融危机，或者是爆发通货膨胀的。

    一般说来房地产利润率大约在25%左右。这个说法并不过分，如果仅仅从“利润率”来算，房地产的“利润率”普遍在这个概率左右。问题是，你投入了1个亿，净赚了2个亿，这个帐怎么算？利润率和投资回报率是两回事，这个问题大家要先搞清楚。

    如某项目销售总额10亿元，净利润2.5亿元，你的利润率当然是25%。问题是，你投入了1个亿，净赚了2个亿，这个帐怎么算？利润率和投资回报率是两回事，这个问题大家要先搞清楚。我们推算一下这个项目的投资过程：假设土地出让金2亿元，按照国家政策分期交纳，首期30%，实际上投入6000万元就拿到了土地开发资格；假设建筑总投入占到了项目销售总额的30%，建安总成本为3亿元。但根据相关规定，主体封顶以后即可拿到预售房许可证，通常情况下，到主体封顶阶段建安成本只投资到40%左右。也就是说，建筑安装费投资到1.2亿元左右的时候，项目就已经开始销售了。再加上各项手续办理的费用、分期交付的第二、第三笔土地出让金等等。

    结果是，你只用2.5亿元左右的投资，就拿回了10亿元的销售总额和2.5亿元的净利润，这个项目的投资回报率是不是100%呢？说房地产利润率200%、300%那是夸大，开发环节中的各项税费总额就占去销售额50%以上，最高能达到70%左右。土地成本25%，各项纳税25%，就已经50%了。还有各种名目的行政事业收费呢，所涉部门达30多个。仅消防审图费一项，每平米高达2元。别小看这两块钱，10万平米就是20万。消防管理部门什么都不干，章子一盖，20万元就到手。还不包括灰色部分，如果我这个章子给你不盖呢？你知道什么意思，回去准备私下的意思吧！利润率200%绝对不可信。但资金回报率100%以上，完全是可信的。

    就拿一个项目来说，总成本（包括税收和其它全部成本）3.1亿元，销售额4.2亿元，净利润1.1亿元，利润率26%。但公司

    （本章未完，请点击下一页继续阅读） 请认准"下载楼"官方域名 http://www.daxingwx.net